Die Kosten für die Schädlingsbekämpfung
Eigentümer und Vermieter möchten den Substanzerhalt und den Wohnwert einer Immobilie stets gewährleisten, sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich. Die Bausubstanz ist durch einen Befall mit Schädlingen allerdings immer einem gewissen Risiko ausgesetzt. Auf der anderen Seite ist es im Interesse der Mieter, in einer ungezieferfreien Wohnung zu leben. Nach der Rechtsprechung in Deutschland gilt der Befall mit Schädlingen als ernstzunehmender Mangel an einer Wohnung.
Wird in einem Mietshaus ein Schädlingsbefall festgestellt, kommt die Frage auf, ob der Vermieter oder der Mieter für die Kosten der Schädlingsbekämpfung aufkommen muss. Die Lage kann sich durchaus unterschiedlich gestalten, beispielsweise ist die Antwort davon abhängig, ob es sich um regelmäßig oder einmalig anfallende Kosten handelt.
Umlage der laufenden Kosten auf den Mieter
Handelt es sich um laufende Kosten, zum Beispiel im Rahmen von Vorbeugemaßnahmen, können diese auf den Mieter umgelegt werden. In der Regel erfolgt diese Umlage über die Betriebskostenabrechnung. Festgelegt ist dies auch im Paragraph 27 der II. Berechnungsverordnung.
Vermieter muss akute Schädlingsbekämpfung zahlen
Es ist dennoch möglich, dass die Schädlingsbekämpfung durch eine akute und einmalige Handlung erfolgt. Zum Beispiel tritt dies ein, wenn die Wohnung von Insekten wie Ameisen oder Nagetieren wie Ratten befallen ist. Ebenfalls die Entfernung von Wespennestern oder Insekten im Keller gehören zu diesen einmaligen Maßnahmen.
Die Kosten muss dann der Vermieter tragen. Diese zählen zu den herkömmlichen Mängelbeseitigungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Vom Mieter hervorgerufene Schäden
Wichtig ist allerdings, dass der Schädlingsbefall nicht den Mieter selbst begünstigt oder sogar durch ihn hervorgerufen wurde. Darüber hinaus muss der Vermieter durch den Mieter umgehend über einen Schädlingsbefall informiert werden.
Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren, liegt die Beweislast stets auf der Seite des Vermieters. Dieser muss belegen, dass der Befall mit Schädlingen durch den Mieter selbst hervorgerufen wurde. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn überdurchschnittlich unhygienische Zustände in der Wohnung herrschen. In der Praxis ist dies allerdings recht schwierig nachzuweisen, da der Auslöser für den Befall mit Schädlingen nicht unbedingt eine Verschmutzung gewesen sein muss.
Kann nicht eindeutig geklärt welchen, durch welche Ursache der Befall eingetreten ist, müssen die Kosten für die Schädlingsbekämpfung von dem Vermieter getragen werden. Kann dieser jedoch nachweisen, dass er für den Befall mit Schädlingen nicht verantwortlich ist, da dieser seinen Vermieterpflichten stets nachgekommen ist, müssen entsprechende Nachweise durch den Vermieter vorgelegt werden. Aus juristischer Sicht wird der Befall mit Schädlingen somit wie alle anderen Wohnungsmängel auch behandelt.
In jedem Fall verstößt ein Mieter gegen seine Anzeigepflicht, wenn dieser den Vermieter nicht über den Befall oder Schäden informiert, welche durch Schädlinge hervorgerufen wurden. Darüber hinaus steht dem Vermieter eine angemessene Frist von circa zwei Wochen zu, in welcher er die Bekämpfung der Schädlinge durchführen lassen kann.